Immobilier. Toulouse devrait connaître l'une des plus fortes hausses des prix en 2020, voici pourquoi

Meilleurs Agents vient de publier son baromètre national des prix de l'immobilier.

Meilleurs Agents vient de publier son baromètre des prix de l’immobilier à Toulouse et en France. (©Illustration / Adobe Stock)

Les prix continuent de flamber à Toulouse et dans les grandes villes françaises. Selon le Baromètre national des prix de l’immobilier de Meilleurs Agents, les prix immobiliers ont continué d’augmenter en 2019 avec une hausse de 1,9% au niveau national et de 5,2% dans les 10 principales villes françaises. 

Paris a franchi la barre symbolique des 10 000 euros le mètre carré. Il atteint près de 4 600 euros à Lyon, plus de 4 500 euros à Bordeaux, 4 150 euros à Nice, 3 315 euros à Nantes et 3 169 euros à Toulouse. Si les plus fortes augmentations de 2019 se situent à Lyon (+11 %) et à Nantes (+9,5 %), la Ville rose connaît elle aussi une forte progression avec 7,3 % de hausse.  

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Les prix continuent de grimper

Depuis 2016, les prix ont augmenté de 28,6 % à Paris, de 39 % à Lyon, de 31,2 % à Nantes, de 29,8 % à Bordeaux et de 26,4 % à Toulouse. « 2019 constitue une très belle année notamment en volume de transactions », indique le Baromètre national des prix de l’immobilier. « Contrairement aux idées reçues, le niveau des taux n’est pas le seul facteur à avoir permis de compenser l’augmentation des tarifs immobiliers depuis quatre ans. Le marché a été soutenu par l’évolution des revenus des ménages français, ainsi que par l’allongement des durées d’emprunt ». 

Outre un bilan positif dressé pour l’année 2019, l’étude se montre optimiste concernant les perspectives du marché de l’immobilier pour 2020 :

Même si le Haut conseil de stabilité financière a récemment recommandé aux banques de limiter les durées de crédit à 25 ans et de ne pas dépasser le taux d’endettement de 33 % pour les ménages les plus fragiles, les dernières annonces de la Banque centrale européenne fin novembre semblent repousser toute idée d’une remontée des taux à court terme.  

Pour 2020 ?

Si les zones rurales devraient connaître une « stabilisation de leurs tarifs », une nouvelle hausse des prix est à prévoir dans l’Hexagone en 2020. Alexandra Verlhiac, chargée d’études statistiques et économiques pour Meilleurs Agents, cite Nantes et Toulouse parmi les plus fortes hausses à venir :

Nous prévoyons une hausse des prix de 9 % à Toulouse. Notre indicateur de tension immobilière, qui mesure le rapport de force entre le nombre d’acheteurs et le nombre de vendeurs, dans une zone donnée, sur un marché donné et à un moment donné, montre que l’offre est inférieure à la demande sur Toulouse. Le nombre d’acheteurs est supérieur de 27 % par rapport au nombre de biens à vendre

Contrairement à l’immobilier sur Lyon, « qui arrive à saturation », l’immobilier toulousain reste abordable, et « peut donc encore augmenter », estime Alexandra Verlhiac :

À Toulouse, un couple avec un revenu médian peut acquérir un logement de 51 m2, contre seulement 38 m2 à Lyon. 

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De plus, seulement quatre années sont nécessaires à Toulouse pour amortir son bien immobilier, contre sept ans à Lyon. En résumé, il est plus intéressant d’acheter à Toulouse que de louer, à condition de rester au moins quatre ans dans le même logement. 

Une région dynamique

Le dynamisme économique explique aussi les prévisions à la hausse, avec un bassin particulièrement attractif dopé par la présence de nombreux géants mondiaux de l’industrie (plus spécifiquement aéronautique et spatiale à l’image d’Airbus) ainsi que de grands laboratoires de recherche et de nombreux prestataires.

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La ville qui gagne le plus d’habitants 

Selon les derniers chiffres de l’Insee, la seule commune de Toulouse a gagné 5 200 habitants par an, sur la période entre 2012 et 2017. Elle compte plus de 479 000 habitants, en 2017, contre 453 000 habitants en 2012. Toulouse reste la ville qui gagne le plus d’habitants, devant Lyon (+ 3 950 habitants) et Nantes (+ 3 500 habitants).

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Et qui attire les investisseurs

Et si l’éloignement de la capitale pouvait il y a encore quelques années freiner le marché toulousain, l’ouverture de la ligne SNCF à grande vitesse Paris – Bordeaux a changé la donne permettant désormais de relier Toulouse en à peine un peu plus de 4 heures.

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Toulouse attire ainsi les investisseurs. Alexandra Verlhiac poursuit :

Pour un T2 de 40 m2, le taux de rentabilité est de 4,8 % à Toulouse. Cela veut dire que, chaque année, le locataire rembourse au propriétaire 4,8 % du prix du bien. Le taux de rentabilité est de 3,3 % à Paris, de 3,5 % à Lyon, de 3,7 % à Bordeaux et de 4,4 % à Nantes. À Saint-Etienne, le taux de rentabilité est de 9,8 %. Mais d’autres critères sont à prendre en compte, notamment le fait de ne pas être en mesure de louer son logement quand la demande n’est pas suffisamment importante. C’est le cas à Saint-Étienne. Il y a aussi un autre risque à prendre en compte, celui de voir son bien se déprécier dans le temps.

Sur ces deux derniers points, Toulouse semble préservée. 

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