191 000 logements seront nécessaires d’ici 2050 dans un marché tendu

Toulouse, troisième ville de France ? Encore un peu de patience, mais en décembre dernier, l’Insee confirmait l’ascension de la Ville rose avec ses 511 684 habitants. Une hausse qui se confirme depuis six ans, avec, en moyenne, 6 000 nouveaux Toulousains par an. Mais qui dit hausse de la démographie dit hausse des besoins en logements dans l’agglo. La Ville rose va devoir suivre le rythme pour loger les ménages. L’Insee publie ce jeudi 15 mai 2025 ses projections d’ici 2050.

32 % de besoin en logement à Toulouse et ses alentours d’ici 2050

Avec l’augmentation de la population, le nombre de ménages est également en hausse  à Toulouse, ainsi que dans l’ensemble du département et de la région, comme le rapporte l’Insee dans son rapport. Et à Toulouse, ville étudiante qui ne cesse d’accueillir de nouveaux arrivants, ces phénomènes vont précipiter les besoins en logement.

Selon les projections de l’Insee, entre 2021 et 2050, 191 000 nouveaux logements seront nécessaires dans la grande agglomération Toulousaine (Toulouse et 113 communes alentour) afin de répondre aux besoins. Soit une augmentation de 32 %.

Idem dans le bassin nord Toulousain, où 22 600 nouveaux logements devront être construits pour abriter les ménages et 17 815 dans le bassin sud.

Plus de logements que de ménages

De manière plus globale, la Haute-Garonne et la région Occitanie vont elles aussi devoir accélérer la construction et/ou la reconstruction du parc habitable.

« Les besoins en logement sont supérieurs aux nombres de ménages projetés, car ils tiennent compte de la hausse à venir des ménages, mais aussi de la hausse des résidences secondaires et des logements vacants, si elles se poursuivent comme aujourd’hui, et des logements présents qu’il faudrait construire/rénover pour des personnes non/mal logées », précise l’Insee à Actu Toulouse.

Avec potentiellement 570 000 ménages supplémentaires en Occitanie d’ici 2050, l’Insee projette un besoin de 870 000 logements sur la région. La Haute-Garonne et l’Hérault font partie des départements les plus concernés en raison de la hausse des habitants, mais pas que.

Les facteurs qui précipitent le besoin en logement

En effet, les facteurs expliquant la hausse des besoins en logements sont multiples. Un phénomène de décohabitation frappe le département et la région, notamment en raison des séparations des couples, mais aussi de l’envie de vivre seul. À Toulouse, l’Insee rapporte une baisse du nombre de personnes dans le foyer de trois en 1970 à 1,8 en 2021.

« Ces phénomènes de décohabitation expliqueraient 29 % de la hausse totale du nombre de ménages en Occitanie entre 2021 et 2050. »

La population est aussi de plus en plus vieillissante, même si la Haute-Garonne semble échapper à la règle :

Une population plus âgée se traduit par une proportion plus élevée de ménages d’une ou deux personnes. L’accroissement du nombre de ménages lié au vieillissement de la population se produirait surtout de 2021 à 2035, avec l’arrivée des générations de baby-boomers dans les classes d’âge élevées. Cet effet devrait être moins prégnant dans l’Hérault et en Haute-Garonne où la population devrait rester plus jeune que dans les autres départements de la région.

Un marché immobilier tendu à Toulouse

Toulouse est-elle prête à atteindre l’objectif des 191 000 nouveaux logements projetés d’ici à 2050 ? Ce jeudi 15 mai 2025, l’ObserveR de l’immobilier neuf de Toulouse dévoilait le bilan du marché du logement neuf au 1^er trimestre 2025. Et le marché est pour le moins tendu.

Avec 524 ventes enregistrées au 1er trimestre 2025, le marché poursuit sa descente. Cela représente une baisse de 12 % par rapport au même trimestre en 2024 et de 22 % comparé à 2023. La fin du dispositif fiscal Pinel début janvier a largement pesé sur la dynamique. Autre indicateur inquiétant : les désistements restent nombreux (26 % des ventes).

Le problème n’est pas seulement la demande : l’offre commerciale est elle aussi en chute libre. Seulement 522 logements ont été mis en vente au 1^er trimestre à Toulouse. Si le chiffre est stable par rapport au trimestre précédent, il est en baisse de 60 % par rapport à début 2023. Pire dans le SICOVAL qui enregistre seulement 16 mises en vente ce trimestre.

La mise en vente en chute libre

Mickaël Merz, président de l’ObserveR de l’immobilier neuf de Toulouse, a également pris connaissance des chiffres avancés par l’Insee. Les 191 000 logements attendus d’ici 2050 sont « cohérents ».

« Ça fait 8 000 logements par an à partir de 2025 et Toulouse Métropole prévoit 7 500 nouveaux logements par an. Il y a une réelle cohérence entre les objectifs des élus et les projections de l’Insee, ce qui est rare. »

Pour autant, Toulouse sera-t-elle en capacité de fournir ces logements ? « On n’a pas de contrainte géographique, la ville est très étalée, donc on est en capacité de le faire. » Pourtant, Mickaël Merz estime que depuis trois ans, 3 500 nouveaux logements sont construits par an. « On est bien loin des 8 000 », commente-t-il.

« Compte tenu du retard actuel, si ça continue comme ça, il manquera 100 000 logements en 2050. » La faute à qui ? « Au marché tendu, dit-il, à l’inflation, aux difficultés d’obtenir un permis de construire et aux taux des crédits trop élevés ».

Comment atteindre les objectifs ?

Selon les projections de l’Insee, pour atteindre les objectifs, il faudrait revoir la typologie du logement. Toulouse devra prendre en compte la superficie des logements en privilégiant ceux de petites tailles pour personnes seules.

« À Toulouse, on a une typologie historiquement grande avec des logements de type T3-T4. Il va falloir densifier la ville avec plus de T2-T3. Elle doit se reconstruire sur elle-même et les habitants doivent mieux l’accepter », analyse Mickaël Merz.

L’utilisation des parcs vacants, les rénovations du parc existant sont à privilégier, tout comme la diminution du nombre de résidences secondaires, ajoute l’Insee.