pourquoi cela va bientôt changer

Que se passe-t-il place du Capitole à Toulouse ? Derrière les inamovibles brasseries du Florida, du café Albert, du Bibent et du géant de la restauration rapide, McDonald’s, présent depuis les années 80, il semble que sur la mythique place de Toulouse, la boussole commerciale soit… quelque peu déboussolée. Ces derniers mois, quatre cellules commerciales étaient vides, et le sont toujours. De plus, ces dernières années, les changements d’enseignes ont régulièrement lieu, notamment sur le linéaire situé du côté du McDonald’s. Pourquoi est-il parfois difficile de s’établir durablement place du Capitole ? Pourquoi des cellules commerciales restent-elles vides aussi longtemps sur l’un des sites les plus fréquentés de Toulouse ? La place du Capitole n’est-elle plus aussi attractive qu’avant ? Actu Toulouse est allé regarder de plus près ce qu’il se passe, alors que des nouvelles enseignes doivent débarquer sur la place la plus connue de Toulouse.

Quatre cellules commerciales vides

Ces derniers mois, il suffit d’ouvrir les yeux, place du Capitole, pour constater que quatre cellules commerciales sont vides : la cellule de l’ex-pizerria Forno Gusto, celle d’Oxybul, celle de l’Espace Écureuil et celle de l’ex-Pandora.

Depuis le départ de la mythique librairie-papèterie Castéla en 2013, une forme d’instabilité commerciale s’est emparée de la place. L’immense cellule de Castéla a été divisée. Des enseignes sont arrivées, mais toutes n’ont pas fait leur nid.  Selon certains spécialistes de l’immobilier commercial toulousain, cela ne serait pas un hasard.

Pour ce commerçant du centre-ville, « le commerce est devenu compliqué pour les commerçants du centre-ville à Toulouse. Les chiffres d’affaires ont baissé et les loyers sont restés les mêmes ».

Toujours la question des loyers trop chers

Une observation confirmée par un agent immobilier : « Clairement, les loyers qui étaient demandés il y a cinq ans sont restés au même niveau et ils sont désormais compliqués à assumer pour les commerçants dans le contexte actuel. Or, face à eux, il y a des bailleurs qui savent ce qu’ils veulent et qui ont été habitués à avoir de la demande à ce niveau de loyers élevés ».

En dépit de son prestige et du caractère « Premium » de ces emplacements commerciaux, la place du Capitole doit visiblement faire face au même phénomène que celui enregistré dans d’autres rues de Toulouse comme la rue des Lois et la rue Saint-Rome : quand le loyer est trop haut, les commerçants quittent les lieux, et ceux qui pourraient être intéressés passent parfois leur chemin.

Le précédent Larnicol

Pour s’installer place du Capitole, il faut sans surprise avoir les reins très solides. Il y a quelques années, le chocolatier Larnicol n’avait pu résister que trois ans à cette difficile équation. L’enseigne bretonne de chocolat avait ouvert ses portes en décembre 2012 avec beaucoup d’ambition avant de baisser le rideau en avril 2015, laissant la place à Pandora. À l’époque, le chocolatier expliquait que le prix du loyer représentait près de 8 % du chiffre d’affaires de l’enseigne. Avec un brin d’amertume, il assurait « réaliser un chiffre d’affaires très honorable », mais « les contraintes financières ne permettaient pas d’atteindre la rentabilité », selon lui.

Une équation difficile

Larnicol regrettait :

« Nous avons pris notre décision (de fermer, NDLR) dans la douleur après avoir demandé une réduction du loyer, sans succès. Nous étions obligés de nous prononcer rapidement car les baux commerciaux sont soumis à des engagements triennaux (3-6-9 ans N.D.L.R.), continuait le chocolatier. Or la fin des trois premières années arrivait en juin. C’est une décision difficile mais lucide. »

Plus de dix ans après cette fermeture, l’équation resterait la même. « Au centre-ville, la valeur locative des biens est élevée, les loyers sont donc élevés, c’est un fait. Et les nouvelles règles du nouveau Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) du cœur historique de Toulouse, qui interdit l’installation de certaines enseignes place du Capitole comme les activités de service, détourne de la place ceux qui pourraient y investir », estime cet observateur du marché.

Un plan de « montée en gamme » de la place

Olivier Arsac, l’adjoint en charge du commerce à la mairie de Toulouse, ne souscrit pas à la thèse d’une instabilité commerciale de la place du Capitole et assume la volonté de la mairie d’encadrer l’installation des enseignes place du Capitole.

Pour l’élu, il y a quelques années, « la place du Capitole ne jouait plus un rôle moteur de l’attractivité de la ville. Des blocs de béton traînaient sur la place, la signalétique n’était pas harmonieuse et il y avait un marché peu qualitatif qui s’y tenait 7 jours sur 7. Il a fallu avoir une attention particulière pour la place du Capitole. J’ai donc lancé un plan de montée en gamme de la place ».

Concrètement, la mairie s’est mise en relation avec les bailleurs pour les sensibiliser sur ses attentes en matière commerciale, en s’appuyant sur une réglementation précise, inscrite dans le plan local d’urbanisme intercommunal (PLU-iH) qui permet de refuser certains types de commerces sur des axes commerciaux bien définis. C’est le cas rue des Lois et place du Capitole.

« Des enseignes qui apportent une plus-value »

« Surveiller les mouvements commerciaux sur la place était primordial. Nous souhaitons des activités et des enseignes qui apportent une plus-value à la place. On a par exemple particulièrement aidé à l’arrivée de Pillon qui répond à notre stratégie de montée en gamme », explique à Actu Toulouse. Il poursuit :

« La place du Capitole n’est pas un lieu pour un commerce du tout et du n’importe quoi, pas très qualitatif. Pour autant, c’est un espace qui appartient à tous, accessible pour tous les publics et il faut que chacun y trouve son compte. McDonald’s, ce n’est pas un commerce premium tout comme le bouillon, mais ils ont parfaitement leur place. Maintenant, si une grande enseigne de restauration rapide se positionne sur la place, je leur dirai qu’il y a déjà McDonald’s, et la mairie, en lien avec les bailleurs, les orientera vers un autre site de la ville. »

Un nouveau restaurant doit s’installer

Malgré cette stratégie sélective qui vient s’ajouter à des loyers qui opèrent déjà une sélection, l’élu n’est pas inquiet pour le devenir de la place du Capitole :

« Place du Capitole, quelques cellules commerciales tournent mais pas plus qu’ailleurs au centre-ville. Nous accompagnons les enseignes, quelques fois nous sommes un peu plus restrictifs, et on leur explique pourquoi on préfère qu’elles s’installent à un autre endroit. Il y a toujours un intérêt des grandes enseignes pour la place du Capitole, et les cellules vides trouveront toujours preneurs ».

Il annonce d’ailleurs une bonne nouvelle :

« Les deux cellules vides de Forno Gusto et d’Oxybul doivent être regroupées pour permettre l’installation d’une enseigne de restauration qualitative. C’est un projet qui va pouvoir avancer après quelques mois de négociations »

Un nouveau restaurant devrait donc ouvrir dès les prochains mois à côté du Bouillon Capitole. Sur ce linéaire, seul le local de la Fondation espace écureuil d’art contemporain restera fermé.

Un secteur plus instable

Alors que le secteur des du Bibent va repartir de l’avant, que celui des Arcades se révèle assez stable, se posera désormais la question du linéaire commercial situé du côté de McDonald’s, celui qui se révèle le plus instable sur le plan commercial.

Le 2 mars prochain, Ultra Premium Direct, une enseigne qui vend des croquettes, des pâtés, des friandises, mais aussi des accessoires pour les animaux, va ouvrir une boutique éphémère à l’emplacement de l’ex-Pandora. Un premier pas mais, mais pas encore une certitude de ce côté-ci de la place qui a vu des enseignes comme Desigual ou Nespresso ne faire qu’un petit tout, puis s’en aller.

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